Auf dem Weg der Stadtbahn bereiten sich die Unternehmen der Casino Road auf Auswirkungen vor

Jul 01, 2023

Felipe Hernandez (links) und sein Sohn Tony Hernandez sprechen am Dienstag, den 16. Mai 2023 in Everett, Washington, über die Auswirkungen, die der Stadtbahnplan auf ihr Geschäft und die größere lokale Gemeinschaft außerhalb ihres Geschäfts haben würde. (Olivia Vanni / The Herald)

Wo Stationen hingehen, folgen Verdrängung und Sanierung. Everett erwägt Optionen, um den Schlag für Casino Square abzufedern.

EVERETT – Los Gavilanes dröhnt.

Bäcker mischen täglich Eier, Mehl, Salz und Wasser zu Teig für frisches Brot. Andere dekorieren aufwendige Kuchen. Metzger hacken und schneiden Fleisch. Mixer wirbeln für frische Saft-Smoothies.

Die Kunden strömen den ganzen Tag über herein. Kartenleser piepen und Registrierkassen läuten und klirren. Das Geschäft an der Kreuzung von Casino Road und Evergreen Way führt Marken und Grundnahrungsmittel für hispanische und mexikanische Gemeinden in Everett.

Bei der Eröffnung im Jahr 2006 seien die meisten Kunden Mexikaner gewesen, sagte der Marktinhaber Felipe Hernandez, selbst ein Einwanderer.

Bald erfuhren hispanische Kunden von dem Markt, auf dem Kuhzunge, Hühnerfüße, eine regelmäßig aufgefüllte Kiste mit Bimbo-Süßigkeiten und andere Waren verkauft wurden, die sie anderswo nicht finden konnten.

Hernandez begann mit zwei Kassierern in einer einzigen Suite im Geschäftszentrum namens Casino Square.

Heute gleicht das M-förmige Einkaufszentrum einem globalen Food-Court, in dem jedes Restaurant seine eigene Spezialität hat: Gyros, Pho, mexikanisches Brathähnchen, Birria, frische Tortillas und Teriyaki. Es gibt weitere kleine Unternehmen und Dienstleistungen, wie einen Western-Schuhladen, eine spanischsprachige Chiropraktikerpraxis, eine spanischsprachige Kirche, eine spanischsprachige Reederei, eine Münzwäscherei, Schönheitssalons und ein Subway-Franchise.

Los Gavilanes verfügt mittlerweile über sechs Suiten als Bäckerei, Metzgerei, Supermarkt, Lebensmittelmarkt und Saftbar mit etwa 50 Mitarbeitern. Hernandez hatte eine weitere Expansion im Auge, nachdem kürzlich ein benachbartes Unternehmen geschlossen wurde.

„Meine Familie (und) meine Mitarbeiter verlassen sich auf den Fortschritt“, sagte Hernandez.

Der Markt ist ein Knotenpunkt für South Everett, die vielfältigere Hälfte einer Stadt, in der sich 16,5 Prozent der Bevölkerung als Latinos identifizieren. Los Gavilanes ist ein Ort, an dem an Weihnachten wie letztes Jahr 4.000 Tamales verkauft werden können.

In einem kleinen Teil der sechs Suiten, die Los Gavilanes am Dienstag, 16. Mai 2023, am Casino Square in Everett, Washington, bewohnt. (Olivia Vanni / The Herald)

„Dank der Community mussten wir expandieren“, sagte Tony Hernandez, der Sohn von Felipe Hernandez, der den Laden leitet.

Jetzt ist seine Zukunft an der 209 E. Casino Road sowie an vielen Orten rund um die Kreuzung Casino Road und Evergreen Way in Gefahr.

Das drohende Klackern in der Ferne? Es ist der Klang der Entwicklung der Stadtbahn.

Hören Sie den Zug kommen

Die Wähler stimmten der als ST3 bekannten Maßnahme im Jahr 2016 zu und verlängerten die Link-Stadtbahn um 16 Meilen mit sechs Stationen – und einer siebten, wenn das Geld gesichert war – von Lynnwood bis in die Innenstadt von Everett.

Das angestrebte Datum für den vollständigen Service ist 2037, obwohl die Innenstadt von Everett je nach finanziellen Mitteln möglicherweise erst 2041 erreicht wird.

Eine Gruppe gewählter Beamter und eine Gruppe von Einwohnern aus Snohomish County haben zusammen mit den Mitarbeitern der Agentur einige Entscheidungen darüber getroffen, wo die Bahnhöfe und Gleise gebaut werden könnten.

Zuletzt genehmigte der Vorstand von Sound Transit im Juni eine weitere Bewertung einer Reihe unterschiedlicher Bahnhöfe und Gleisausrichtungen. An einigen Standorten gab es nur zwei Optionen, beispielsweise an der Ash Way-Station. Aber auch andere, darunter der Evergreen Way und die Highway 526-Station in der Nähe der Casino Road, hatten mehrere Alternativen.

Es bleiben noch Jahre, bis der Sound Transit-Vorstand die zu bauende Station und Ausrichtung auswählt, und dann noch weitere Jahre, bis der Betrieb aufgenommen wird.

Dadurch bleibt viel Zeit, um über Entwürfe nachzudenken, die sich auf Gebäude und Grundstücke auswirken könnten. Vielleicht braucht ein Weg einfach Erleichterungen für ein erhöhtes Gleis. Oder Bulldozer könnten die gewählte Option sein.

Casino Square ist nur einer von drei Standorten, die für die Station Evergreen Way und Highway 526 geprüft werden. Die Nähe zu einem Einkaufszentrum von Fred Meyer, den Buslinien Community Transit und Everett Transit sowie die Lage südlich der Autobahn machen es attraktiv.

Der große Bäckereibereich von Los Gavilanes am Dienstag, 16. Mai 2023 in Everett, Washington. (Olivia Vanni / The Herald)

Weitere Standortmöglichkeiten liegen nördlich der Autobahn in der Nähe von Beverly Lane hinter einem Dialysezentrum und einem neuen Apartmentkomplex sowie entlang der East Casino Road östlich des Evergreen Way.

Alvaro Guillen, Geschäftsführer der Community-Organisation Connect Casino Road im Süden von Everett, versucht seit Monaten, die Entscheidungsträger von Sound Transit davon zu überzeugen, den Casino Square zu schonen. Einer seiner Briefe an den Vorstand habe Unterschriften von 396 Einwohnern, 20 Dienstleistern und etwa 20 Geschäftsinhabern gehabt, sagte er.

„Mein Team und ich haben mit Hunderten von Menschen, die in der Nachbarschaft leben und arbeiten, über dieses Projekt gesprochen“, schrieb Guillen im Juni an den Vorstand. „Dieser Ort ist die Heimat einiger der größten Gruppen spanischsprachiger Haushalte, Familien mit niedrigem Einkommen und Menschen ohne Papiere im Landkreis. Viele der Menschen, mit denen ich gesprochen habe, sind es gewohnt, an den Rand gedrängt und von öffentlichen Prozessen ausgeschlossen zu werden, und ihre Erfahrungen haben sie gelehrt, dass mächtige Menschen unabhängig von den Beiträgen der Gemeinschaft tun, was sie wollen.“

Diese Bitten erregten die Aufmerksamkeit der gewählten Vertreter des Snohomish County im Vorstand von Sound Transit. Im Juni entfernte der Vorstand eine bevorzugte alternative Bezeichnung von allen Stationsoptionen Evergreen Way und Highway 526.

Aber das allein wird die Verdrängung vieler Unternehmen am Casino Square und anderer in der unmittelbaren Umgebung wahrscheinlich nicht stoppen.

Es rollt um die Kurve

Mit der Einführung der Stadtbahn einhergehende Veränderungen sind in Seattle offensichtlich. In der Nähe vieler Bahnhöfe entstanden neue Wohnungen, oft Wohnungen und Reihenhäuser.

Die Dichte in der Nähe einer häufig genutzten Verkehrslinie wie der Stadtbahn hilft Stadt- und Kreisbeamten dabei, ihre Bevölkerungswachstums- und Wohnungsbauziele zu erreichen.

Sogar im Snohomish County, das noch etwa ein Jahr von der ersten Verbindung mit zahlenden Passagieren an den Bahnhöfen Lynnwood und Mountlake Terrace entfernt ist, wurden neue Wohngebäude errichtet und geplant.

Veränderungen in Lynnwood und Mountlake Terrace könnten ein Vorzeichen für die Zukunft der Gebiete rund um die sechs Stationen zwischen Lynnwood und Everett sein.

In beiden Städten wurden in der Nähe der Bahnhöfe oft einstöckige Gebäude abgerissen. Auf ihrem Grundriss werden Apartmentkomplexe mit Gewerbeflächen im Erdgeschoss errichtet, da Investoren steuerliche Anreize für Mehrfamilienhäuser in der Nähe der Stadtbahn nutzen, die bei ihrer geplanten Spitzenfrequenz alle 4 bis 6 Minuten verkehren wird.

Der Ausbau der Stadtbahn kann auf Kosten von allem und jedem gehen, der ihm im Weg steht. Der Dienst kann Menschen die Möglichkeit geben, auf die Fahrt von Everett zur Arbeit in Seattle oder anderswo entlang der Strecke zu verzichten, die schließlich über den Lake Washington nach Bellevue und Redmond führen wird. Dadurch erhalten Menschen Mobilitätsoptionen, die kostengünstiger sein können als der Besitz eines Fahrzeugs.

Aber es könnte Menschen verdrängen, die jahrelang Eigentum besaßen, gemietet oder gepachtet hatten.

Hunderte von Leitern und Mitgliedern der Alderwood Community Church und der Mill Creek Foursquare Church füllen den Speisesaal der Cascade High School während des persönlichen Tages der offenen Tür von Sound Transit am Mittwoch, dem 15. Februar 2023 in Everett, Washington. (Olivia Vanni / The Herald)

Das beunruhigt einige Menschen, darunter die Leiter und Mitglieder der Alderwood Community Church und der Mill Creek Foursquare Church. Hunderte Menschen trugen leuchtend orange und blaugrüne T-Shirts und forderten Sound Transit während des persönlichen Tages der offenen Tür der Agentur im Februar auf, seine Kirchen vor der Vertreibung zu bewahren. Sie haben den Prozess der Alternativenstudie immer wieder kommentiert, um dieser Bitte nachzukommen.

In der Nähe der Casino Road könnten Los Gavilanes und andere Unternehmen, die spanischsprachige Kunden bedienen, neue Räumlichkeiten benötigen. Aber viele der Geschäftsinhaber, denen die Immobilie nicht gehört, befürchten, dass ihnen der Preis von Everett oder dem Unternehmen völlig entzogen wird.

„Diese Ansammlung etablierter Unternehmen ist nicht reproduzierbar – Casino Square zu verlassen würde im Grunde bedeuten, Everett zu verlassen“, schrieb Patricia Torralba, Inhaberin des Addictive Ink Tattoo Shops, im April in einer Pressemitteilung von Connect Casino Road.

Etwas weiter unten

Die Bürgermeisterin von Everett, Cassie Franklin, die im Vorstand von Sound Transit sitzt, hat oft davor gewarnt, dass Unternehmen in den vier separaten Gebäuden des Casino Square von der Verdrängung bedroht sind, unabhängig davon, wohin die Stadtbahnstation führt.

Wenn der Vorstand das Eigentum des Gewerbegebiets wählt, ist es direkt betroffen. Wenn es über den Evergreen Way oder den Highway 526 geht und die Grundstückseigentümer verkaufen, könnten diese Unternehmen verdrängt werden. Selbst wenn beides nicht geschieht, könnten die Pachtverträge steigen, da der Wert der Grundstücke rund um den Bahnhof steigt.

„Wir können damit rechnen, dass es in unserem Everett-Gebiet vor einer Station zu massiven Entwicklungen kommt“, sagte Franklin auf der Ratssitzung am 8. Dezember 2021.

Franklin beauftragte die Mitarbeiter der Stadt mit der Ausarbeitung eines 10-Jahres-Plans für Unternehmen im Westmont-Holly-Evergreen-Boeing-Gebiet, das sie das WHEB-Dreieck nennen und zu dem auch die Casino Road gehört. Eines der Ziele ist der Erhalt lokaler Betriebe.

Eine Idee, die von den Mitarbeitern der Stadt geprüft wird, ist die Sicherung bezahlbarer Gewerbeflächen, sagte Dan Eernissee, Direktor für Wirtschaftsentwicklung, dem Rat auf seiner Sitzung am 1. März. Die Hoffnung besteht darin, dass die Stadt die Arbeit zur Suche nach neuen Flächen leiten und dann die Schaffung von etwas Ähnlichem leiten könnte Community Land Trust, nur für Gewerbeimmobilien.

Stadtführer haben bereits einen möglichen Standort: Walter E. Hall Park.

Der 137 Hektar große Park verfügt über Felder für Baseball, Lacrosse, Fußball und Softball sowie einen öffentlichen 18-Loch-Golfplatz, einen Spielplatz und einen Skatepark. Es liegt etwas mehr als 1,6 km westlich des Evergreen Way entlang der West Casino Road und in ähnlicher Entfernung östlich der Airport Road, wo ein weiterer Standort für eine Stadtbahnstation in Betracht gezogen wird.

Im Jahr 2017 bildeten der Stadtrat und der damalige Bürgermeister Ray Stephenson einen Ausschuss zur Überarbeitung seines 20-jährigen Dokuments „Visionen und Werte“ mit dem Titel „Envision Everett 2037“. Der Bericht des Ausschusses enthielt mehrere Empfehlungen für Kunst, Kultur, Freizeit, bürgerschaftliches Engagement, Kriminalität und Substanz Missbrauch, wirtschaftliche Entwicklung, Bildung, Obdachlosigkeit, Wohnen und Transport.

Eine Empfehlung bestand darin, zu prüfen, ob Everett zwei städtische Golfplätze unterhalten könnte. Wenn dies nicht möglich sei, sollte die Stadt einen Platz für andere Freizeitzwecke umgestalten, heißt es in dem Bericht.

Im Jahr 2019 diskutierte der Stadtrat über die beiden stadteigenen Golfplätze und die mögliche Sanierung von Walter Hall. Ihre Debatte wurde von drei zentralen Fragen umrahmt:

• Sind Golfplätze die beste und höchste Nutzung der Immobilien?

• Wie sollte Golf gegenüber anderen Freizeitmöglichkeiten in der Stadt Vorrang haben?

• Besteht der Wunsch, andere Landnutzungsmöglichkeiten für einen der beiden Kurse zu erkunden?

Mit der Nähe von Stadtbahnhöfen im Osten und Westen könnte das Parkgelände für eine Umgestaltung in Wohnraum, Einzelhandel und neuere Park- und Freizeiteinrichtungen geeignet sein.

Für die Sanierung des Walter Hall Park müsste die Stadt wahrscheinlich ein Unternehmen finden, das das gemischt genutzte Gebäude und alle angrenzenden Parkflächen errichtet. Die Stadt könnte eine solche Entwicklung durch den Verkauf eines Teils des Grundstücks oder einen kostengünstigen oder kostenlosen Mietvertrag ankurbeln, ähnlich dem, was der Bezos Academy am Everett Station der Stadt im Austausch für gebührenfreie frühkindliche Betreuung und Bildung angeboten wurde.

Ein Mann hält am Mittwoch, 15. Februar 2023, in Everett, Washington, an, um durch die geplante Stadtbahnstation Link nach SR 526 und Evergreen Way zu schauen. (Olivia Vanni / The Herald)

Ein neuer, von der Stadt unterstützter Standort ist für die Familie Hernandez verlockend, wenn der Preis stimmt.

Es gibt jedoch Bedenken hinsichtlich des Umzugs von Geräten im Wert von Zehntausenden Dollar – Kühler, Mischer, Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen – von denen einige speziell angefertigt wurden. Felipe und Tony Hernandez sagten, sie schätzten die Kosten für den Umzug auf bis zu 500.000 US-Dollar, auch weil sie gezwungen sein könnten, neue Geräte zu kaufen, die den Anforderungen an einen neuen Standort nicht mehr genügen würden.

Als Los Gavilanes seinen Fleischbereich umgestaltete und neue Kühlschränke einbaute, kostete es etwa 250.000 US-Dollar, sagte Tony Hernandez. Ein Kostenvoranschlag für den Umzug eines einzelnen Ofens, von dem sie mehrere haben, belief sich auf rund 50.000 US-Dollar, sagte er.

Felipe Hernandez sagte, er unterstütze den Ausbau der Stadtbahn und prognostiziere eine Steigerung des Geschäftsvolumens, sobald die Bahnhöfe in Everett gebaut seien. Er kann sich nicht vorstellen, wegzugehen. Er hofft, dass das nicht nötig sein wird.

„Unsere Kunden sind Casino Road“, sagte Tony Hernandez.

Ben Watanabe: 425-339-3037; [email protected]; Twitter: @benwatanabe.

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In einem kleinen Teil der sechs Suiten, die Los Gavilanes am Dienstag, 16. Mai 2023, am Casino Square in Everett, Washington, bewohnt. (Olivia Vanni / The Herald)

Der große Bäckereibereich von Los Gavilanes am Dienstag, 16. Mai 2023 in Everett, Washington. (Olivia Vanni / The Herald)

Ein Mann hält am Mittwoch, 15. Februar 2023, in Everett, Washington, an, um durch die geplante Stadtbahnstation Link nach SR 526 und Evergreen Way zu schauen. (Olivia Vanni / The Herald)

Hunderte von Leitern und Mitgliedern der Alderwood Community Church und der Mill Creek Foursquare Church füllen den Speisesaal der Cascade High School während des persönlichen Tages der offenen Tür von Sound Transit am Mittwoch, dem 15. Februar 2023 in Everett, Washington. (Olivia Vanni / The Herald)